Urmărirea imobilelor debitorului de către bănci

Care sunt bunurile imobile care pot fi urmărite?
Răspunsul la întrebare este în sensul că sunt supuse urmăririi silite imobiliare bunurile imobile; tot astfel, poate forma obiectul urmăririi silite imobiliare şi dreptul de uzufruct asupra unui imobil, precum şi dreptul de superficie.
În ceea ce priveşte dreptul de servitute, subliniem faptul că acesta poate fi urmărit silit numai odată cu fondul dominant căruia îi profită.
În schimb, reţinem că imobilele declarate neurmăribile în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege nu sunt supuse urmăririi silite.
Există fixat de lege un anumit prag sub care nu pot fi urmărite imobilele proprietatea debitorului?
Da, legiuitorul a prevăzut faptul că, în cazul titlurilor executorii privitoare la creanţe a căror valoare nu depăşeşte 10.000 de lei, vânzarea bunurilor imobile ale debitorului poate fi făcută numai dacă acesta nu are alte bunuri urmăribile sau dacă are bunuri urmăribile, dar nu pot fi valorificate.
Atenţie! Pentru a se putea bucura de protecţia prevăzută în alineatul anterior, debitorul este obligat să ofere informaţiile necesare privind bunurile mobile ce pot fi fructificate în vederea acoperirii integrale a creanţei. Dacă debitorul refuză nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc informaţiile, lămuririle şi dovezile necesare, precum şi dacă acest debitor furnizează cu rea-credinţă informaţii incomplete în legătură cu existenţa şi valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanţei, o astfel de conduită din partea debitorului permite declanşarea urmăririi silite imobiliare chiar dacă valoarea creanţei nu depăşeşte 10.000 de lei.
Urmărirea silită imobiliară se întinde de plin drept şi asupra bunurilor accesorii imobilului, prevăzute de Codul civil, precum şi asupra fructelor şi veniturilor acestuia.
Creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl pot urmări în orice mâini ar trece şi pot cere vânzarea lui pentru a se îndestula din preţul rezultat. În schimb, creditorul ipotecar nu poate cere scoaterea la vânzare silită a bunurilor neipotecate ale debitorului său decât în cazul în care urmărirea silită a bunurilor imobile ipotecate nu a condus la îndestularea creditorului ipotecar în limita sumelor totale datorate.
Creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevălmaş vor putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună?
Răspunsul este în sensul că aceşti creditori nu vor putea să urmărească partea acestuia din imobilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora. În schimb, creditorii personali pot urmări cota-parte determinată a debitorului lor din dreptul de proprietate asupra imobilului, fără a mai fi necesar să ceară partajul, dacă ea este neîndoielnic stabilită şi lămurită şi este înscrisă, prin arătarea unei fracţiuni, în cartea funciară.
Cum se procedează în cazul în care un creditor doreşte obţinerea încuviinţării urmăririi unui imobil proprietatea debitorului?
Dacă se doreşte de către creditor obţinerea încuviinţării urmăririi unui imobil proprietatea debitorului, legiuitorul a prevăzut că acesta va adresa executorului judecătoresc o nouă cerere de urmărire (separat de cea iniţială), cerere ce va fi înaintată de către executorul judecătoresc la instanţa în circumscripţia căreia se află imobilul urmărit (împreună cu titlul executoriu şi taxele de timbru) în vederea obţinerii încheierii de încuviinţare a urmăririi imobiliare; încheierea respectivă va fi înscrisă în cartea funciară (cu indicarea creditorului urmăritor şi a sumei pentru care se face urmărirea), în acest mod realizându-se publicitatea urmăririi.
Încheierea de încuviinţare a executării se va comunica, în copie certificată de către executorul judecătoresc, debitorului şi terţului dobânditor, dacă este cazul, însoţită de titlul executoriu şi de somaţie, punându-li-se în vedere ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare. Pe data comunicării încheierii de încuviinţare a executării, debitorul sau, după caz, terţul dobânditor este decăzut din dreptul de a efectua acte de administrare asupra imobilului urmărit.
Declanşarea procedurii de vânzare a imobilului se face dacă, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării, debitorul nu îşi plăteşte datoria.
Debitorul sau terţul dobânditor pot fi evacuaţi din imobilul ce face obiectul urmăririi silite imobiliare?
Răspunsul la această întrebare este afirmativ, în sensul că, la cererea creditorului sau a executorului judecătoresc, instanţa de executare poate să ordone evacuarea debitorului sau a terţului dobânditor din imobilul respectiv, fie de îndată, fie într-un anumit termen.
Cum va proceda executorul judecătoresc în cazul urmăririi silite a imobilului aparţinând unui debitor?
Executorul judecătoresc va proceda după cum urmează: va identifica imobilul încheind un proces-verbal de situaţie, va numi un administrator-sechestru (care asigură administrarea imobilului, încasarea veniturilor, efectuarea cheltuielilor necesare şi apărarea în litigiile privitoare la acest bun), va fixa preţul imobilului, va stabili termenul de vânzare (care nu va fi mai scurt de 20 de zile şi nici mai lung de 40 de zile de la data afişării publicaţiei la locul unde va avea loc licitaţia), va afişa publicaţia de vânzare (la sediul organului de executare şi al instanţei de executare, la locul în care se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în a cărei rază teritorială se află imobilul, precum şi la locul unde se desfăşoară licitaţia dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul), va publica un extras din publicaţia de vânzare într-un ziar de circulaţie naţională (pentru imobilele a căror valoare depăşeşte 250.000 de lei) sau într-un ziar local (pentru imobilele a căror valoare nu depăşeşte această sumă) sub sancţiunea nulităţii, va proceda la vânzarea imobilul potrivit prevederilor Codului de procedura civilă, va întocmi actul de adjudecare (un exemplar i se va comunica adjudecatarului, iar un exemplar se va înainta din oficiu de către executorul judecătoresc biroului de cadastru şi carte funciară pentru înscrierea provizorie).
În fine, urmărirea unui imobil proprietatea debitorului se finalizează prin eliberarea sumei; astfel, dacă există un singur creditor urmăritor, după reţinerea cheltuielilor de executare, când este cazul, suma de bani realizată prin urmărirea silită se eliberează acestuia până la acoperirea integrală a drepturilor sale, iar suma rămasă disponibilă se predă debitorului. Dacă există mai mulţi creditori urmăritori sau intervenienţi, suma rezultată din vânzare se distribuie acestora potrivit ordinii de preferinţă prevăzute în Codul de procedură civilă.
Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro
av. COLTUC MARIUS
(P)