Normele de aplicare a Codului Fiscal readuc în discuție studiul de piață în stabilirea valorilor de pe piața imobiliară

În M.O. 1196/29.12.2023 a fost publicată HG 1336 prin care se modifică și se completează Normele Metodologice ale Codului Fiscal. Prin această HG se aduc mai multe clarificări în ceea ce privește Titlul IV ,,Impozitul pe venit”, Titlul VII ,,Taxa pe valoarea adăugată”, Titlul VIII ,,Accize și alte taxe speciale”. Ceea ce vreau însă să remarc este faptul că la transferul proprietăților imobiliare se clarifică oarecum modul de stabilire a valorii proprietăților transferate de la vânzător la cumpărător, dar și în alte situații în care respectivele proprietăți își schimbă proprietarul, de exemplu în cazul aporturilor la capitalul social al companiilor. Astfel, ,,la transmiterea nudei proprietăţi, impozitul se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea minimă stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici cu experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii”, se arată în textul HG-ului. Dar cum se fac studiile de piață? Cât de apropiate sunt aceste studii de valoarea reală a bunurilor imobiliare? Textul HG-ului spune: ,,Studiul de piaţă reprezintă colectarea informaţiilor de pe piaţa imobiliară în ceea priveşte oferta/cererea şi valorile de piaţă corespunzătoare proprietăţilor imobiliare care fac obiectul transferului dreptului de proprietate potrivit prevederilor art. 111 din Codul fiscal. Acesta trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară în anul precedent în funcţie de tipul proprietăţii imobiliare, de categoria localităţii unde se află situată aceasta, respectiv zone în cadrul localităţii/rangul localităţii. Studiile de piaţă sunt comunicate de către Camerele Notarilor Publici, după fiecare actualizare, direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală, pentru a fi utilizate începând cu data de întâi a lunii următoare primirii acestora”.

În prezent, valoarea bunurilor imobile este stabilită după niște valori orientative pe care le au notarii publici, valori care sunt foarte departe de realitate. Și nici nu poate fi altfel în condițiile în care amplasarea acestor imobile, dotările lor, accesul la utilitățile publice și la infrastructura rutieră etc. sunt extrem de diferite chiar în cadrul aceleiași localități și zone ale localității. Având o zonă rurală foarte extinsă, condițiile sunt foarte diferite. Am întâlnit situații în care bunuri imobile aflate la 15 km de municipiu, într-un sat component al municipiului, fără utilități publice, erau evaluate în tabelele orientative ale notarilor publici la valori mai mari decât cele dintr-o comună lipită practic de același municipiu. Este cumva normal să se stabilească niște valori cât mai apropiate de realitate, dar până la întocmirea unor studii serioase de piață, care iau mult timp, nu de azi pe mâine, cred că cea mai bună soluție este până la urmă cea a stabilirii acestor valori cu ajutorul evaluatorilor autorizați. Iar acești evaluatori trebuie să aibă libertatea totală de a stabili valorile reale de întrebuințare a bunurilor imobile, dar și mobile, fără intruziunea organismelor profesionale, fără a fi obligați să aplice doar anumite metode de evaluare, ci să utilizeze doar rațiunea lor profesională în stabilirea acestor valori de piață.

Alexandru Tamba

Articol publicat în cadrul parteneriatului dintre cotidianul Magazin Sălăjean şi cotidianul Curierul Naţional. www.curierulnational.ro