O nouă lege va reglementa, din septembrie, relațiile dintre proprietarii de apartamente (sau chiriași, după caz) și regimul juridic al spațiilor comune dintr-un bloc sau alt imobil cu spații comune. În acest context, apare întrebarea: în ce cazuri ar trebui constituită o asociație de proprietari?
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (Legea nr. 196/2018) va intra în vigoare în 28 septembrie, fiind cadrul legal aplicabil relațiilor dintre proprietarii de apartamente (sau chiriași, după caz) și utilizării spațiilor comune.
Astfel, legea prevede că „în scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari (…)”. Reiese, de aici, că, atunci când există spații comune într-un imobil (de exemplu, un bloc de locuințe), va trebui constituită o asociație de proprietari, aceasta nefiind doar o opțiune a proprietarilor imobilelor individuale (apartamentelor).
Totuși, simpla existență a spațiilor comune nu va fi suficientă pentru a atrage necesitatea constituirii unei asociații de proprietari. Întrucât obligația vizează proprietarii care dețin imobile într-un condominiu (care, prin definiția Legii nr. 196/2018, implică existența „a cel puțin trei proprietăți individuale reprezentate de locuințe (…)”, obligația de a se constitui asociație de proprietari va fi efectivă când: există cel puțin trei proprietăți individuale (apartamente de locuit sau birouri, de exemplu), într-un imobil; există spații comune în acel imobil.
De asemenea, necesitatea constituirii asociațiilor de proprietari (atunci când sunt îndeplinite regulile pentru constituirea acesteia) reiese, indirect, și din obligația dezvoltatorilor imobiliari de ansambluri rezidențiale (blocuri de locuit, de exemplu) sau a vânzătorilor de apartamente din ansambluri rezidențiale de a informa cumpărătorii despre „necesitatea” (obligația) celor din urmă de a constitui asociații de proprietari.
Astfel, limbajul folosit în cadrul articolului care prevede acest fapt („necesitatea”) demonstrează că este obligatorie constituirea asociațiilor de proprietari.
În schimb, actuala reglementare – Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și normele de aplicare – prevede caracterul facultativ al constituirii asociațiilor de proprietari. Prevederea relevantă este formulată în acest sens: „(…) proprietarii apartamentelor și ai spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință se pot constitui în asociații de proprietari”.
Pe de altă parte, este prevăzută și în prezent necesitatea existenței a cel puțin trei proprietăți individuale, în scopul constituirii asociației de proprietari.
Este interesant de menționat, referitor la contextul noii legi din septembrie, că nu va exista nicio sancțiune contravențională pentru neconstituirea asociației de proprietari. Totuși, chiar și în acest caz, vor exista anumite sancțiuni care ar putea fi aplicate, indirect, pentru lipsa constituirii asociației de proprietari.
De exemplu, conform Legii nr. 196/2018, sunt sancționate contravențional fapte precum utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari în alt mod decât prevede Legea nr. 196/2018. Acest exemplu presupune că gestionarea veniturilor se va face de către asociația de proprietari, ceea ce confirmă, din nou, că este obligatorie constituirea asociației de proprietari.
Conform noii legi a asociațiilor de proprietari, „în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi (adică până pe 28 septembrie 2019 – n.red.), asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi”.
